Responsabilidade do Síndico na Conservação da Fachada dos Edifícios Belo Horizonte, Nova Lima, Contagem, Betim, Ribeirão das Neves, Lagoa Santa, Minas Gerais
20-05-2025 18:24
Responsabilidade do Síndico na Conservação da Fachada dos Edifícios Belo Horizonte, Minas Gerais Brasil.
A responsabilidade pela conservação da fachada dos condomínios recai sobre o síndico, que deve garantir a sua manutenção, segurança e valorização. O síndico tem a obrigação de tomar as medidas necessárias para corrigir defeitos e danos, inclusive contratar profissionais especializados e aprovar orçamentos em assembleia.
Elaboração:
Obrigações do Síndico:
O síndico, como representante legal do condomínio, é responsável por administrar e preservar o patrimônio, incluindo a fachada. Isso implica em fiscalizar e garantir a manutenção da fachada, assegurando que ela esteja em bom estado e livre de riscos.
Manutenção e Reparos:
A responsabilidade pela manutenção da fachada inclui a correção de defeitos, como infiltrações, rachaduras, pintura, etc. O síndico deve, então, tomar as medidas necessárias para realizar os reparos, seja por meio de contratação de profissionais ou por meio de projetos próprios.
Aprovação em Assembleia:
Para a execução de obras de maior porte ou de custos elevados, o síndico deve submeter a proposta à assembleia de condôminos para aprovação. A assembleia também é o local para definir as regras e procedimentos de manutenção da fachada.
Legislação:
O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) é a lei principal que trata dos direitos e deveres dos síndicos e dos condôminos, incluindo a manutenção da fachada. A Convenção do Condomínio e o Regimento Interno devem ser elaborados com base na legislação e definir as regras específicas de manutenção e uso da fachada.
Alterações na Fachada:
O síndico tem a obrigação de garantir que qualquer alteração na fachada seja aprovada em assembleia, pois a fachada é uma área comum do condomínio. Caso um condômino faça alterações sem autorização, o síndico deve notificá-lo e tomar as medidas cabíveis, inclusive a aplicação de multa.
Segurança e Valorização:
A manutenção da fachada é essencial para garantir a segurança do condomínio e aumentar o seu valor. Uma fachada bem cuidada e segura contribui para a qualidade de vida dos moradores e para a atratividade do condomínio no mercado.
A responsabilidade pela conservação da fachada de um condomínio, edifícios ou prédio recai sobre o síndico, enquanto representante legal do condomínio. A lei, em especial o Código Civil, atribui ao síndico o dever de garantir a segurança, saúde e conforto dos moradores, o que inclui a manutenção e conservação das áreas comuns, incluindo a fachada.
Detalhes da responsabilidade do síndico:
Manutenção:
O síndico deve garantir que a fachada esteja em bom estado, incluindo pintura, reparo de danos, como infiltrações ou rachaduras, e limpeza.
Segurança:
A fachada é uma área de risco, e o síndico tem o dever de garantir que não haja perigo para os moradores, como quedas de reboco ou materiais.
Responsabilidade civil:
Em caso de acidentes decorrentes da falta de manutenção ou negligência na conservação da fachada, o síndico pode ser responsabilizado civilmente.
Obrigações legais:
O síndico tem o dever de cumprir as leis e regulamentos locais que tratam da conservação das fachadas, incluindo a pintura periódica, como em São Paulo.
Inspeção predial:
O síndico deve realizar inspeções regulares para identificar problemas e garantir que a manutenção seja feita no prazo.
Alterações:
O síndico não pode permitir alterações na fachada sem a devida aprovação em assembleia, de acordo com o Código Civil e a Lei dos Condomínios.
O que o síndico deve fazer:
Solicitar orçamentos:
Para realizar a manutenção, o síndico deve solicitar orçamentos de empresas especializadas e apresentar as opções aos condôminos em assembleia.
Fiscalizar a obra:
O síndico deve acompanhar a execução da obra, verificando se as normas de segurança estão sendo seguidas e se o trabalho está sendo feito corretamente.
Comunicar aos moradores:
O síndico deve manter os moradores informados sobre a manutenção, incluindo o cronograma, as etapas da obra e os custos.
Resolver problemas:
O síndico deve estar atento aos problemas que possam surgir e procurar soluções em conjunto com os condôminos, sempre buscando o consenso.
Manter documentação:
O síndico deve manter a documentação da obra, incluindo orçamentos, notas fiscais e contratos, para comprovar a realização da manutenção.
Consequências da falta de manutenção:
Deterioração da fachada:
A falta de manutenção pode causar danos irreversíveis à fachada, como infiltrações, rachaduras e desabamentos.
Acidentes:
A falta de manutenção pode causar acidentes, como quedas de reboco ou materiais, com risco para os moradores e visitantes.
Responsabilidade civil:
O síndico pode ser responsabilizado civilmente por danos materiais ou corporais causados pela falta de manutenção da fachada.
Custos elevados:
A falta de manutenção pode aumentar os custos com reparos e reformas, pois a deterioração pode ser mais grave.
Em resumo: O síndico tem a responsabilidade de manter a fachada em bom estado, garantindo a segurança, saúde e conforto dos moradores, e deve agir proativamente para evitar problemas e acidentes.
Previsto em lei, o cuidado com a conservação da estrutura é vital para segurança e valorização dos imóveis
Mais que o cartão de visitas do edifício, a fachada é um ótimo termômetro para identificar se a manutenção da estrutura está em dia. Prédios com fissuras, trincas, bolhas e descascamento são o retrato de que algo não vai bem e a situação está merecendo uma atenção especial do síndico e moradores. Para garantir a qualidade das fachadas é fundamental seguir um programa de cuidados periódicos, sendo que a manutenção envolve uma série de serviços, partindo dos mais básicos como uma simples lavação predial ou uma nova pintura, até serviços mais complexos como a troca de revestimentos, tratamento de fissuras ou até mesmo a troca de todo o reboco da fachada. Tudo isso para manter não só a valorização do patrimônio, como a segurança de todos.
Precisa de reforma?
Em média, a manutenção do acabamento externo deve ser feita a cada cinco anos. Entretanto, esse prazo pode variar de acordo com as condições ambientais, qualidade de material utilizado na construção do empreendimento e limpeza. De acordo com o arquiteto Thiago Hanemann, cada tipo de acabamento exige um tipo de manutenção periódica, conforme norma técnica que rege o desempenho de cada material utilizado numa edificação. Desde 2014 a NBR 15.575 orienta nesse sentido e cabe aos profissionais da área, fornecedores e aos síndicos atenderem às suas especificações.
“Se tomarmos como exemplo uma pintura, a norma recomenda que a durabilidade mínima seja maior que oito anos. Mas para que se atinja essa durabilidade é necessário utilizar materiais e mão de obra qualificada para executar o serviço. Da mesma forma que o usuário deve realizar as manutenções mínimas recomendadas pelo fabricante em seu manual técnico”, comenta o especialista. Ele ainda destaca que nem sempre é necessário ter uma patologia para que se faça uma reforma. Existe também a possibilidade de fazer o retrofit, que consiste basicamente em trazer novas tecnologias e um design atual para o prédio, preservando as principais características do projeto original.
Os problemas mais comuns são descolamento de revestimentos, infiltrações, trincas, fissuras e oxidação de armadura, dentre outras, sendo que na maioria dos casos são ocasionadas pela falta de manutenção. “O descuido com a estrutura pode comprometer a segurança das pessoas e ocasionar consequências incalculáveis ao condomínio. Essa segurança não se limita apenas aos seus usuários, como também na queda de partes da fachada do prédio na calçada, que pode colocar em risco todos os pedestres em trânsito nas imediações da edificação”, destaca. Como dica, ele aponta que os gestores deveriam investir em um plano de manutenção de todo o empreendimento, que deve ser elaborado sob a orientação de um arquiteto ou engenheiro, contemplando as exigências das Normas Técnicas
A regra é clara: a responsabilidade em caso de acidente por queda de reboco é do condomínio e de seu representante, no caso, o síndico. Em casos de queda de fachada ou de qualquer outra parte do prédio, normalmente, é apurada a existência ou não de negligência, contudo, o síndico responderá por eventuais ocorrências.
A falta de manutenção somada ao desgaste em decorrência de eventos naturais dos edifícios é a grande causadora da deterioração das fachadas, porém um outro fato bastante relevante impacta diretamente nessas ocorrências: a resistência de proprietários em investir na conservação do patrimônio, protelando ao máximo as obras de manutenção, mesmo quando há uma necessidade emergencial evidente. Essa resistência não é um fato isolado, pois muitos condomínios somente executam as obras necessárias após serem multados, interditados ou ainda, ocasionarem acidente.
Existem casos em que o síndico e a própria administradora de condomínios desconhecem a legislação e deixam os prazos de manutenção estabelecidos na ABNT extrapolarem, o que também não deve acontecer.
Está na hora de repintar o prédio? Planejar, aprovar em assembleia, estabelecer cronogramas, formalizar contratos e acompanhar a obra são ações que todo síndico deve ter no roteiro
É inevitável. De tempos em tempos, chega a hora de pintar o prédio e, então, surge uma série de procedimentos administrativos e financeiros que devem ser observados, sem falar na escolha entre as inúmeras empresas no mercado e todas as possibilidades de tintas, cores e novos materiais que podem ser empregados.
Para esclarecer as principais dúvidas que surgem em síndicos e condôminos, o Jornal dos Condomínios entrevistou profissionais de diversas áreas envolvidas na contratação de serviços de pintura, para facilitar a escolha certa.
Pintar ou lavar, como avaliar
A questão depende dos materiais empregados e da localização. Prédios localizados em avenidas mais movimentadas tendem a acumular mais fuligem do que aqueles localizados em ruas mais tranquilas. A incidência de sol também é determinante na questão da umidade, que vai fornecer o ambiente ideal para o surgimento de algas e incrustações na pintura.
A proximidade do mar, por sua vez, não é tão prejudicial à pintura quanto parece. “A maresia é apenas água e sal e não interfere na pintura, desde que tenha sido usada uma tinta de qualidade, as esquadrias metálicas é que sofrem maiores impactos”,
De quanto em quanto tempo pintar e como manter a pintura em dia
Em média, a pintura de um prédio ou condomínio deve ser realizada com um intervalo de no máximo seis anos, observando os detalhes acima citados. Para manter a pintura em dia é recomendado ainda realizar uma lavação completa a cada dois ou três anos, aproveitando que, neste período, a tinta ainda está saudável e os resultados são melhores.
De três a cinco anos: este é o tempo recomendado para fazer a manutenção da pintura do edifício.
Para valorizar o condomínio, é preciso planejamento e investimento em material de qualidade na hora de renovar as cores da fachada.
A fachada do prédio está em risco?
Previsto em lei, o cuidado com a conservação da estrutura é vital para segurança e valorização dos imóveis
Mais que o cartão de visitas do edifício, a fachada é um ótimo termômetro para identificar se a manutenção da estrutura está em dia. Prédios com fissuras, trincas, bolhas e descascamento são o retrato de que algo não vai bem e a situação está merecendo uma atenção especial do síndico e moradores. Para garantir a qualidade das fachadas é fundamental seguir um programa de cuidados periódicos, sendo que a manutenção envolve uma série de serviços, partindo dos mais básicos como uma simples lavação predial ou uma nova pintura, até serviços mais complexos como a troca de revestimentos, tratamento de fissuras ou até mesmo a troca de todo o reboco da fachada. Tudo isso para manter não só a valorização do patrimônio, como a segurança de todos.
Limpeza garante novo visual para granitos
Resistentes, duradouras e com alto valor agregado, pedras como o granito e o mármore embelezam pisos e fachadas de prédios, dando acabamentos exclusivos e sofisticados. Mas, apesar de serem rochas originárias da natureza, também precisam de alguns cuidados para manter as características originais e garantir a boa aparência.
Fachadas e pisos externos
O empresário do ramo de pedras, Rogério Cescon, explica que as pedras que ficam expostas ao tempo acabam perdendo o brilho, por causa da ação dos raios solares, da chuva e de outras interferências climáticas, com isso acabam também acumulando resíduos, como pó e outros materiais.
Queda de partes da estrutura dos prédios
Queda de aparelhos de ar-condicionado, vidros ou desprendimento de partes da fachada são algumas situações que podem causar acidentes
No final de 2016, uma estrutura de vidro despencou de um prédio em Balneário Camboriú e atingiu um pedestre que, por sorte, teve apenas ferimentos leves. No dia do acidente, ventava muito, o que teria motivado a queda da mureta de vidro localizada na cobertura do prédio, segundo informações da Polícia Civil. A imagem da queda viralizou na internet e deixou muitos síndicos apreensivos.
Chuva expõe problemas do prédio que poderiam ser evitados
Manutenção evita gasto extra com reparo gerado por fissuras ou outros contratempos
Onde estão os principais problemas causados pela chuva:
Época de chuva é a pior época do ano.” O desabafo é do síndico profissional e presidente da Associação dos Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assosíndicos), Renato Daniel Tichauer. Infiltrações e vazamentos são alguns dos problemas que surgem, ou se tornam evidentes, em edifícios quando a temporada das águas começa na capital paulista. Ou seja, a chuva tem consequências que podem ser bem custosas para o condomínio que não se prepara.
Está na hora de pintar o prédio?
É inevitável. De tempos em tempos, chega à hora de pintar o prédio e, então, surge uma série de procedimentos administrativos e financeiros que devem ser observados, sem falar na escolha entre as inúmeras empresas no mercado e todas as possibilidades de tintas, cores e novos materiais que podem ser empregados.
Para esclarecer as principais dúvidas que surgem em síndicos e condôminos, o Jornal dos Condomínios entrevistou profissionais de diversas áreas envolvidas na contratação de serviços de pintura, para facilitar a escolha certa.
Pintar ou lavar, como avaliar
A questão depende dos materiais empregados e da localização. Prédios localizados em avenidas mais movimentadas tendem a acumular mais fuligem do que aqueles localizados em ruas mais tranquilas. A incidência de sol também é determinante na questão da umidade, que vai fornecer o ambiente ideal para o surgimento de algas e incrustações na pintura.
A proximidade do mar, por sua vez, não é tão prejudicial à pintura quanto parece. “A maresia é apenas água e sal e não interfere na pintura, desde que tenha sido usada uma tinta de qualidade, as esquadrias metálicas que sofrem maiores impactos”,
Guia para pintura predial
Está na hora de repintar o prédio? Planejar, aprovar em assembleia, estabelecer cronogramas, formalizar contratos e acompanhar a obra são ações que todo síndico deve ter no roteiro
É inevitável. De tempos em tempos, chega a hora de pintar o prédio e, então, surge uma série de procedimentos administrativos e financeiros que devem ser observados, sem falar na escolha entre as inúmeras empresas no mercado e todas as possibilidades de tintas, cores e novos materiais que podem ser empregados.
Para esclarecer as principais dúvidas que surgem em síndicos e condôminos, o Jornal dos Condomínios entrevistou profissionais de diversas áreas envolvidas na contratação de serviços de pintura, para facilitar a escolha certa.
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